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購(gòu)買(mǎi)二手房,這些細(xì)節(jié)看仔細(xì)
今年以來(lái),由于不少購(gòu)房者對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)不了解,導(dǎo)致出現(xiàn)不少糾紛。為此,本報(bào)特別羅列部分二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)的常見(jiàn)問(wèn)題,供購(gòu)房者參考,以避免產(chǎn)生不必要的麻煩。
實(shí)地看房:不少購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),通常遇到這樣一些遭遇,在中介的帶領(lǐng)下去看房時(shí),所賣(mài)的房子房東不在,中介會(huì)到同一樓梯的不同樓層看戶型。結(jié)果,當(dāng)購(gòu)房者表示要確定購(gòu)買(mǎi)時(shí),卻發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買(mǎi)的房子與事先所看的房子戶型有出入。最后,導(dǎo)致成交失敗。
權(quán)屬審查:購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)(包括房產(chǎn)證及土地證)的房屋,不得買(mǎi)賣(mài)。 為慎重起見(jiàn),購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性,以最大限度地避免購(gòu)買(mǎi)的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。
共有財(cái)產(chǎn)審查:二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的,應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí),應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否有共有權(quán)人。依照規(guī)定,共有人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的房屋具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),未經(jīng)共有人同意,買(mǎi)賣(mài)房屋的合同將被法院認(rèn)定為無(wú)效。另依據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定,婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn),除非另有約定。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人,也應(yīng)征求其配偶的書(shū)面意見(jiàn)或者由出賣(mài)人提交夫妻有關(guān)財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議。
權(quán)利限制審查:二手房買(mǎi)賣(mài)前,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)先去房管部門(mén)確認(rèn)司法機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說(shuō)來(lái),有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。目前,這類(lèi)房源在市區(qū)二手房市場(chǎng)較為普遍。很多人往往在付了定金之后,發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)被法院查封。
確定交房時(shí)間:如果達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向,關(guān)于交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆](méi)有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的,比如到了約定時(shí)間,賣(mài)方因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買(mǎi)方,而買(mǎi)方又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明,只能吃“啞巴虧”。因此,在簽訂合同過(guò)程中,必須注明什么時(shí)間賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方,如果屆時(shí)不能按時(shí)交房,買(mǎi)家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下,買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定交付時(shí)間,并制定相關(guān)條款約束賣(mài)家按時(shí)交房。
(好展會(huì)網(wǎng) )
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